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业界纷纷解读政府报告中的分类调控

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来源: 作者: 2019-06-08 03:49:30

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第十二届全国人大二次会议3月5日在人民大会堂开幕,李克强总理代表国务院向大会作政府工作报告。政府工作报告中多处涉及房地产行业的内容,被认为是指导2014年楼市调控及影响地产走势的“纲领”。李克强指出,针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。

就此,业内分析人士指出,所谓“分类调控”是根据不同市场情况,因地制宜,出台相应的政策,促进市场稳定健康发展,这是一种新的调控思路;而住房保障方面,提高大城市保障房比例具有新意,而更大规模加快棚改和城中村改造,对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。那么,在这些政策影响下,2014年的房地产市场将向左走,还是向右走?

多层次“双向”

其实,在政府工作报告未面世前,针对房地产市场调控及走向,全国政协委员、住建部部长姜伟新3月3日给出了“双向调控”的概念,被认为是影响市场走势的四字谜。而在政府工作报告中,在“涉房”部分,多次暗含了“双向”之意。

“今年的政府工作报告中,根本没有提及房价,调控也提得很少,而且调控的方向是分城市。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说:“显而易见,今年不会出现‘国N条’了。”

关于房地产调控,李克强强调将继续遏制房地产投机。针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。中国房地产学会副会长陈国强认为,和上届政府相比,尤其是和一年前国五条之后的行业氛围相比,报告对于房地产调控的表述显得轻描淡写语气平和,内容亦无惊喜。

陈国强认为,这就说,第一是针对不同城市分类调控,也即房价涨幅大的一线和少数二线城市,调控仍从紧。对于供大于求、房价涨幅小三四线和部分二线城市,维持现状。对于严重供大于求,房价止涨或下跌的,可以适度放松政策。估计下半年,应能看到部分城市放松调控。

在杨红旭看来,“抑制投机投资性需求”,这一措辞,在过去六七年,曾频繁的被官方提及。如今继续重申,并无特别的新意。但既然重提了,也应明白官方的心态:即便要是发挥市场机制的作用,暂时仍不会放开对于投机投资性需求的调控,也就是说,限购限贷至少今年不会全面退出。

除了“双向调控”之外,市场供应也是双向的。在保障房方面,作为整个房地产工作的重中之中,棚户区改造仍是保障房中的重点,未来几年二三线城市将是棚改、旧改的主战场;除了保障房,还将增加中小套型商品房和共有产权住房供应,这意味将上海经验向全国推广。

北京理工大学房地产研究所所长周毕文告诉地产中国:“对此共有产权房的政府产权份额多种形式:一是政府直接出资承担,这种可能性非常小;二是在土地招拍挂的环节,政府让利土地出让金,通过价格限制,开发商不敢太高地价。”

“共有产权住房售价之所以比市场低30%左右,主要缘于政府的投入。”全国政协委员、上海市政府参事张泓铭认为,在土地出让环节,政府承担了部分出让金,在建造环节,又减免了部分税费,因此部分产权要归政府所有。此外,共有产住房与经济适用房除了产权性质不同,受众人群都是一样的。

张泓铭预测,共有产权住房具有住房保障的性质,这对房价的稳定具有平抑作用。“增加中小户型、共有产权等住房的供应,是长效调控机制的一部分,是在完善长效机制这个庞大的体系。事实上,已经定性为“共有产权”的自住型商品房,具有广泛的发展和推广空间,要在全国大面的推广。”

陈国强表示,总体而言,包括商品房增量市场与存量市场,中央调控与地方调控的双主体结构,商品房买卖市场与租赁市场的关系,都属于双向调控的范畴。

市场向左向右?

实际上,在“两会”前夕,总体而言,房地产市场依然以“分化”为主题。北京、上海、广州等一线城市供需矛盾较为突出;而三四线城市甚至包括杭州、常州等城市房价出现了调整的趋势。

陈国强认为,在针对性调控方面,北上广深等供需矛盾较为突出的城市,将从严实施限购政策和差别化信贷政策。而对于房价有下跌趋势的城市,将重视其消化存量的进展,控制新开发规模。同时,不排除一些供给过量城市出台不同程度的救市措施。

而从今年前两个月市场总体表现来看,受楼市政策阶段性收紧、各地因春节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响,楼市“春节效应”显现,商品住宅成交量依然出现“普跌”。但是,业内人士普遍认为,这只是短暂的技术性调整,而基本面并未出现下行的趋势。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从开发商定价角度来讲,2014年年初短期内价格上涨幅度不可能像2013年下半年那样火热,受到银行信贷阶段性紧缩、市场成交量“普跌”及企业销售业绩指标的影响,大中城市楼盘变相促销或小幅优惠小幅促销的“平价”策略将成为“小阳春”市场主流和趋势,今年第一季度总体上来讲会保持这样的趋势,但是到了第二季度甚至下半年,如果政策面没有发生变化,在政策时效性趋弱、市场基本面再度回暖、通胀预期不断加大的市场背景下,那么有可能就很难再出现“平价”的现象了,房价会走上持续上涨这样的通道。

此外,在政府工作报告中,李克强亦指出,将推进税收制度改革,做好房地产税等相关工作。对此,链家地产研究部认为,长期来看,房产税的征收能增加房屋的持有成本,释放空置房屋,增加供给;还能抑制投资性需求,减轻需求压力,产生房价下降预期。

在易居研究院院长张永岳看来,从中长期来看,地方政府不应再寄希望于房地产拉升经济的老路,要努力促进产业提升,结构完善,不断降低对土地财政的依赖雅。使房地产业的发展真正与国民经济相匹配,与民生相适应。一些以保值投资为目的的购房者,要把购房成本、持有成本、空置成本等充分考虑,再决定是否购房。

的确如此。针对目前业界热议的“京津冀协同发展、打造首都经济圈”,全国人大代表、北京市委常委、常务副市长李士祥就公开表示,随着产业的调整,北京市区的房价肯定要下降,“一是我们的供应量加大了,特别是保障性住房。二是我们的房地产结构发生变化,房价肯定要下来。”整体来说,随着政府扩大保障性住房的供给,房价会回到一个合理的理性空间,应该是有这个信心的。

(房产责编:赵雅敏)

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